「実家、このままでいいんだろうか」
親が60代に差し掛かると、こんな不安がふと頭をよぎる方は多いと思います。
私自身、訪問看護ステーションで理学療法士として働きながら、親（60代）の家の今後をどうするか、兄弟で話し合いを始めたばかりです。介護リフォームすべきか、いずれ売却か、それとも賃貸として活かすか。選択肢が多くて、決めきれない。
ちなみに、親が60代でこのテーマを考え始めるのは「早すぎる」ではなく、むしろベストタイミングです。70代後半に差し掛かってからでは、親自身の判断力・体力的にも、家族の話し合いのまとまりやすさという面でも、選択肢が一気に狭まります。
この記事では、理学療法士10年以上 × 宅建士 × 賃貸不動産経営管理士 × 11期目の大家という立場から、親の家をどうするか判断するための「3つの軸」をお伝えします。リフォーム業者でも不動産業者でもなく、医療と不動産の両方を実務で見てきたパパの視点で、本当に必要な情報だけを整理しました。
親の家の選択肢、実は5つあります
「リフォームか売却か」の二択で考える方が多いですが、実際の選択肢はもっと広いです。
- 介護リフォームして親が住み続ける
- 大幅リフォームして同居・近居（二世帯化）
- 売却して施設入居・住み替え資金にする
- 賃貸として貸し出して収益化する
- 空き家のまま保有する（時期を待つ）
それぞれにメリット・デメリットがあり、家族の状況によって正解は変わります。重要なのは「親が動ける今のうちに」5つすべてを比較検討することです。一度入院などで判断が難しい状況になると、選択肢が一気に狭まります。
判断軸①：親の身体機能と介護リスク（PT視点）
訪問リハで多くのご家庭を回ってきた経験から、最初に確認してほしいのは親の身体機能の現状と10年後の予測です。
60代の親はまだ元気な方が多いですが、ここでチェックすべきは「現状の自立度」ではなく「10年後にどう変化するか」です。具体的には、こんな視点で見てみてください。
- 階段の上り下りに手すりが必要か
- 浴槽をまたぐときにふらつきがあるか
- 玄関の段差で転びかけたことがあるか
- 夜間にトイレに起きるとき足元がしっかりしているか
- 認知機能に変化が見られるか
この時点で **「すでに何度かヒヤッとした場面がある」**なら、すぐに介護リフォームの検討に入るべきです。一方、まだ自立度が高い場合は「将来の改修を見越した最小限の準備」+「住み続けるか売却かの選択肢を残す」戦略がおすすめです。
訪問の現場で見てきた共通点として、「家の構造に体が合わなくなった瞬間」に転倒・骨折が一気に増えます。階段・浴室・玄関・廊下の段差、この4つは特に要注意ポイントです。詳しくは後日「訪問リハで見た転倒しやすい家の共通点」という別記事で深掘りします。
判断軸②：物件の不動産価値（宅建士視点）
次に、宅建士の視点で物件としての価値を冷静に見ます。多くのご家族が見落としがちなのが「リフォームに数百万かけても、不動産価値は上がらないケースが多い」という事実です。
確認すべきポイントは以下です。
- 立地: 駅徒歩圏か、車前提か
- 築年数: 旧耐震（1981年以前）か新耐震か
- 需要: 売却需要・賃貸需要があるエリアか
- 土地の広さ・形状: 分割可能か、再建築可能か
例えば、駅徒歩15分以上・築40年以上・旧耐震の戸建ての場合、500万円かけてリフォームしても売却価格は土地値+α程度にしかならないケースが多いです。一方、立地が良ければリフォームせずに売却したほうが手取りが大きくなることもあります。
まずは無料の不動産一括査定で、現状の市場価値を把握することを強くおすすめします。査定だけなら無料で、複数社を比較することで「適正価格の感覚」がつかめます。
💡 私自身が大家として実際に使っているのは、HOME4U・SUUMO売却査定など複数社一括サイトです。1社だけだと提示額のブレがわかりません。
判断軸③：家族の住まい・経済状況
最後の軸は、ご自身（介護を担う子世代）の状況です。
- 自分の家からの距離（通える範囲か）
- 自分の住宅ローン状況・住み替え予定
- 兄弟姉妹との分担可能性
- 親の貯蓄・年金で介護費用がまかなえるか
ここでよくある失敗が「親孝行のためにリフォームしてあげたい」という感情で大金を使い、その後親が施設入居して空き家になるパターンです。リフォーム費用が回収できないだけでなく、改修後の家は売却しにくくなるケースもあります（介護仕様の家は次の買い手のターゲットが狭くなるため）。
「親が10年住む保証はない」という前提で、リフォーム規模を判断するのが宅建士・大家としての本音です。
5つの選択肢、どう決める？判断フロー
判断のおおまかな流れはこうです。
-
親の自立度は？
- 高い → ②へ進む
- 低下中 → ③へ進む
-
物件の不動産価値は？
- 高い → 売却 or 賃貸を検討
- 低い → 最低限のリフォームで住み続ける
-
介護の見通しは？
- 在宅継続できそう → 介護リフォーム
- 施設入居の可能性高い → 売却 or 空き家保有で時期を待つ
-
家族で同居の意思は？
- あり → 二世帯リフォーム or 売却して新居取得
- なし → 上記いずれか
完璧な答えはありません。でも、軸を持って考えれば「なんとなく不安」から「次の一手が見える」状態に変わります。
今すぐやるべき3つのアクション
決めきれなくても、今やれることは3つあります。
① 親と話す（聞くべき5つの質問）
- どこで最期を迎えたい？（家・施設・どこでもいい）
- 今の家に不満や不便なところはある？
- 家を売っていいと思える？
- 兄弟姉妹で家をどう分けるか考えてる？
- 介護が必要になったらどうしたい？
タブー視せず、健康なうちに聞いておくことが最大の親孝行です。
② 不動産価値を調べる（無料一括査定）
まずは現状の市場価値を知る。これだけで判断の解像度が一段上がります。
③ 介護保険の住宅改修費20万円を確認する
要支援・要介護認定があれば、住宅改修費20万円のうち最大18万円が介護保険から給付されます。手すり・段差解消・滑り止めなどに使えます。詳細は別記事で解説予定です。
実例：私の親の家の場合
参考までに、私自身のケースを共有します。
親は60代で現状の自立度は高め。立地と建物の条件はそれなりに、土地値が出るタイプの物件です。兄弟で話し合いを始めていますが、遺言書もなく、親との具体的な話し合いはまだほとんど進んでいません。
「まだ60代で元気だから、話し合いは先でいい」と感じる方も多いと思います。でも、判断力・体力ともにしっかりしているこの時期こそ、本人の意思を尊重した話し合いができるチャンスです。70代後半・80代になってから「家どうする？」を切り出すより、はるかにスムーズに進みます。
私自身が宅建士・大家として「賃貸化して兄弟で共有」「売却して現金で分割」「兄弟のうち1人が居住して買い取る」など複数シナリオをシミュレーションしているところです。今後、判断軸ごとの実際の悩みも別記事で公開していきます。
まとめ：早めの判断と「軸を持った話し合い」が肝
親の家をどうするかは、感情的な話題で先送りされがちです。でも、選択肢が多いうちに動ける家族ほど、後悔のない結末を迎えています。
3つの判断軸はこうでした。
- ① 親の身体機能と介護リスク（PT視点）
- ② 物件の不動産価値（宅建士視点）
- ③ 家族の住まい・経済状況
このすべてを揃えて見ることで、リフォーム・売却・賃貸・同居・空き家保有という5つの選択肢を冷静に比較できるようになります。
このサイトでは、PT × 宅建士 × 賃貸不動産経営管理士 × 11期目の大家という立場から、各選択肢の詳細・実例・業者選びの注意点・契約書のチェックポイントなど、本当に必要な情報をシリーズで発信していきます。
「うちは大丈夫」と思っているうちに、親と話してみてください。それがすべての始まりです。
この記事を書いた人 けいすけ。理学療法士（病院・在宅で10年以上）、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士。家族法人で複数物件を管理する現役大家（11期目）。3児のパパ。「医療×不動産×子育て」のリアルを発信中。