相続 「実家を相続したけど、名義変更は後でいいか」「誰も住まないし、とりあえず放置しておこう」
「親が亡くなって何年も経つのに、実家の名義がまだ親のまま」
こういったケースは日本全国に無数にあります。これまでは法的なペナルティがなかったため、放置されてきた問題でした。しかし2024年4月1日から、相続登記（不動産の名義変更手続き）が義務化されました。
実家を相続したままにしている方、これから相続を控えている方は、必ず把握しておく必要があります。
この記事の結論
相続登記の義務化について、結論から先にお伝えします。
- 2024年4月から義務化：相続を知った日から3年以内に登記申請しないと10万円以下の過料（行政上の罰金）が科される可能性があります。
- 過去の相続も対象：2024年4月以前に発生した相続も対象で、未登記不動産は2027年3月31日が猶予期限です。
- 放置するほど複雑になる：次の相続が重なると関係者が増え、相続人全員の同意を集めることが非常に困難になります。
- 今すぐ司法書士に相談する：費用は5〜15万円程度です。「面倒だから後回し」にすると後で何倍もの手間になります。
以下で、各ポイントを詳しく解説します。
相続登記の義務化とは
不動産（土地・建物）を相続した場合、相続を知った日から3年以内に登記申請をしなければならないというルールです。
つまり、「親の家を引き継いだら、3年以内に名義を変えてください」ということです。
正式には「不動産登記法」の改正により、2024年4月1日から施行されました。
罰則は？
正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料（行政上の制裁）が科される可能性があります。
過料は刑事罰ではありませんが、無視できない金額です。
過去の相続も対象になる
重要なのは、2024年4月1日以前に発生した相続も対象になるという点です。
すでに名義変更をしていない不動産がある場合、2027年3月31日までに登記申請が必要です（猶予期間が設けられています）。
「何十年も前に亡くなった祖父の名義のまま」という不動産を抱えている方は、早急に動く必要があります。
なぜ相続登記が放置されてきたのか
これまで相続登記に期限や罰則がなかったため、「費用がかかるから後回し」「誰がやるか決まらない」「売る気もないから必要ない」と後回しにされてきました。
その結果、「所有者不明土地（誰のものかわからない土地）」が全国で増加し、公共工事や災害復旧の妨げになるなど社会問題化しました。今回の義務化はその解消が主な目的です。
地主系大家として複数物件を管理してきた経験から感じるのは、名義が古いままの不動産は、いざというときに動けないということです。売りたくても売れない、貸したくても契約できない——そういった状況に陥ってから慌てるケースをよく耳にしてきました。
実家を相続したまま放置すると起きること——リスク一覧
「面倒だし、急がなくてもいいか」と思っている方に、放置することで実際に起きるリスクを整理しておきます。
- 罰則（過料）が科される：2024年4月以降の相続は3年以内に登記しないと、10万円以下の過料の対象になります。過去の未登記不動産も2027年3月が期限です。
- 固定資産税の請求が宙に浮く：名義が変わっていないと、いつまでも亡くなった親宛に請求が来続けます。誰が払うのか曖昧になりがちです。
- 売りたいときに売れない：不動産の売却には登記上の名義人の同意が必要です。名義が親のままでは、買い手が見つかっても売却手続きができません。
- 次の相続でさらに複雑になる：放置している間にきょうだいの誰かが亡くなると、その方の配偶者や子どもにも相続権が移ります。関係者が増えるほど全員の同意を集めるのが大変になります。
- 隣人トラブルの原因になる：空き家のまま放置すると草が越境したり、外壁が崩れたりして近隣トラブルに発展することも。「誰が管理するか」が不明確なまま問題が起きると、解決に非常に時間がかかります。
- 特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍に：管理が行き届かない空き家は自治体から「特定空き家」に指定され、住宅用地の税軽減が外れて固定資産税が跳ね上がります。
放置するリスクは「罰則」だけではありません。税金・売却・相続・隣人トラブルと、あらゆる方向から問題が広がっていくのが実家放置の怖さです。
相続登記の手順
① 相続する不動産を確認する
まず、親が所有していた不動産をすべて把握します。固定資産税の納税通知書や、法務局（不動産の登録・管理をする国の機関）での登記簿謄本の取得が有効です。
② 遺産分割協議をする
相続人全員で「誰がその不動産を取得するか」を話し合い、遺産分割協議書を作成します。相続人全員の署名・実印・印鑑証明が必要です。
③ 必要書類を集める
| 書類 | 取得先 |
|---|---|
| 被相続人の出生〜死亡までの戸籍謄本 | 市区町村役場 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 市区町村役場 |
| 相続人全員の住民票 | 市区町村役場 |
| 固定資産税評価証明書 | 市区町村役場 |
| 遺産分割協議書（実印・印鑑証明付き） | 相続人間で作成 |
④ 登記申請をする
法務局に申請します。司法書士（登記手続きの専門家）に依頼するのが一般的で、費用は5〜15万円程度（物件数・内容により異なります）。
自分で申請（自己申請）も可能ですが、書類の不備があると手戻りが発生するため、初めての方は司法書士への依頼をおすすめします。
「相続人申告登記」という選択肢も
相続登記の完了まで時間がかかる場合の暫定措置として、「相続人申告登記（とりあえず私が相続人だと届け出る制度）」という選択肢も2024年4月から始まりました。
相続人であることを法務局に申告するだけで、とりあえず義務を果たしたとみなされます（遺産分割協議が終わっていなくてもOK）。ただし、これはあくまで暫定措置であり、最終的には正式な相続登記が必要です。
きょうだいが多いほど複雑になる
相続登記を放置していると、次の相続（「数次相続」といいます）が重なり、関係者がどんどん増えます。
例えば、祖父名義の土地を放置していたら、今度は父が亡くなって——となると、相続人の数が大幅に増え、全員の同意を集めることが非常に困難になります。
「面倒だから後回し」が、後で何倍もの手間になるのが相続登記の怖いところです。
まとめ：今すぐ確認すること
- 親名義（または祖父母名義）の不動産が残っていないか確認する
- 2024年4月以降に相続が発生していれば、3年以内に登記申請が必要
- 過去の未登記不動産は2027年3月31日が猶予期限
- 司法書士に相談して早めに動く
「実家問題」の中でも、相続登記は放置するほどリスクが高まる分野です。面倒でも、早めに動くことが家族全員の負担を減らします。
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税務・法律・医療に関する個別の判断は、税理士・弁護士・司法書士などの専門家にご相談ください。
著者プロフィール けいすけ ／ 理学療法士（訪問リハビリ歴10年以上）× 宅地建物取引士 × 賃貸不動産経営管理士 × 大家歴10年以上。医療と不動産、両方の現場から「親の家、どうする？」を考えます。
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